Nỗi lo khi áp dụng Bảng giá đất mới

Việc đưa giá đất sát với ngưỡng thị trường theo Luật Đất đai 2024 là bước đi có nhiều điểm tích cực, minh bạch hoá. Tuy nhiên, đi kèm với đó là bài toán nan giải về chi phí thuế, phí tăng cao, trực tiếp tác động đến túi tiền của người dân.

Theo quy định mới, từ ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ ban hành Bảng giá đất định kỳ hàng năm thay vì 5 năm một lần. Đáng chú ý, khi "khung giá đất" bị xóa bỏ, bảng giá đất mới dự kiến sẽ tăng cao so với bảng giá cũ (tùy vị trí).

Điều này đồng nghĩa với việc các chỉ số nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ biến động mạnh.

Tiền sử dụng đất tăng khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Thuế, phí chuyển nhượng tính trên giá trị thực tế cao hơn, làm tăng chi phí giao dịch bất động sản.

Tiền bồi thường dù được nhận tiền đền bù cao hơn khi bị thu hồi đất, nhưng người dân cũng phải đối mặt với giá tái định cư và chi phí sinh hoạt tại nơi ở mới tăng tương ứng.

Một trong những vấn đề pháp lý là khả năng tiếp cận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình khó khăn. Với bảng giá đất mới, số tiền sử dụng đất phải nộp để làm sổ đỏ có thể vượt quá khả năng tích lũy cả đời của nhiều hộ dân, đặc biệt là tại các khu vực ven đô hoặc vùng đang đô thị hóa nhanh.

Nhiều ý kiến lo ngại rằng, chi phí đầu vào tăng cao sẽ tạo ra "làn sóng" đẩy giá nhà ở lên một mặt bằng mới. Khi đó, giấc mơ an cư của người dân lao động càng trở nên xa vời khi chỉ số giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều so với chỉ số thu nhập bình quân.

Dưới góc độ pháp lý, việc tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình cũng sẽ phát sinh mức phí cao hơn trước. Điều này vô hình trung tạo áp lực lên các thủ tục hành chính, khiến người dân có xu hướng trì hoãn việc sang tên, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp pháp lý về sau do hồ sơ đất đai không được cập nhật kịp thời theo biến động thực tế.

Để chính sách mới không trở thành gánh nặng quá sức, các chuyên gia pháp lý cho rằng cần có lộ trình áp dụng thuế suất phù hợp. Việc tăng giá đất cần đi đôi với việc điều chỉnh giảm tỉ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất hoặc có chính sách miễn, giảm, cho nợ tiền sử dụng đất đối với các đối tượng chính sách, người nghèo.

Bảng giá đất mới là công cụ để Nhà nước quản lý tài nguyên hiệu quả, nhưng nếu không được tính toán kỹ lưỡng về các chỉ số tài chính đi kèm, nó có thể tạo ra những hệ lụy xã hội phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và đời sống của người dân.