Nghịch lý thị trường bất động sản: Nguồn cung tăng mạnh, giá bán vẫn cao

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm 2025 đang phác thảo một bức tranh với những mâu thuẫn. Dù các chỉ số về nguồn cung dự án và lượng giao dịch có sự tăng trưởng vượt bậc so với năm trước, nhưng đi kèm với đó là sự "leo thang" chóng mặt của giá bán.

Nguồn cung khởi sắc nhưng chưa hóa giải được "cơn khát" giá rẻ

Theo số liệu thống kê từ cơ quan quản lý, năm 2025 ghi nhận sự hồi phục rõ nét về nguồn cung sau giai đoạn tháo gỡ khó khăn pháp lý. Cả nước có hơn 241 dự án được cấp phép mới và gần 300 dự án đã hoàn thành, cung ứng ra thị trường hàng trăm nghìn sản phẩm.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại ghi nhận sự bứt phá đáng kinh chuyển khi số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tăng tới 47% so với năm 2024.

Đây là những con số cho thấy các nút thắt về thủ tục đã dần được nới lỏng, tạo đà cho doanh nghiệp đưa hàng ra thị trường.

Tuy nhiên, thực tế thị trường lại cho thấy một nghịch lý đáng ngại. Cung tăng nhưng giá không giảm.

Báo cáo chỉ rõ giá căn hộ chung cư trên toàn quốc đã tăng phổ biến từ 20 – 30%, thậm chí có những khu vực "nóng" ghi nhận mức tăng trên 40%.

Sự tăng trưởng này chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ – vốn là nhu cầu cấp thiết nhất của người dân – vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn trong rổ hàng mới.

Giá chung cư Hà Nội và TP.HCM lập đỉnh mới

Dưới góc độ phân tích, sự biến động giá tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang trở thành tâm điểm của dư luận.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng phi mã 40% chỉ sau một năm. Tại TP.HCM, con số này cũng đạt mức 111 triệu đồng/m². Việc giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập đã tạo ra một rào cản lớn đối với đại bộ phận người lao động.

Không chỉ riêng căn hộ, các phân khúc khác như biệt thự, nhà liền kề và đất nền cũng không đứng ngoài vòng xoáy tăng giá. Đất nền thứ cấp vẫn chứng tỏ là kênh đầu tư cao khi ghi nhận mức tăng 20 – 25%, đặc biệt tại những khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng.

Một điểm đáng lưu ý là bất chấp giá cao, tâm lý thị trường vẫn có sự chuyển biến tích cực. Trong quý IV/2025, lượng giao dịch thành công tăng 35% so với cùng kỳ năm trước, đẩy tổng lượng giao dịch cả năm đạt gần 580.000 lượt. Trong đó, đất nền tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 441.600 giao dịch thành công.

Sự khởi sắc về thanh khoản cho thấy dòng tiền đang có dấu hiệu quay trở lại kênh bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý và kinh tế cũng đưa ra cảnh báo về tính bền vững khi mặt bằng giá bị đẩy đi quá xa so với giá trị thực và khả năng chi trả của thị trường.

Việc kiểm soát cơ cấu sản phẩm và điều tiết giá nhà đang trở thành thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý trong việc đảm bảo quyền lợi về chỗ ở cho người dân theo quy định của pháp luật.